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Quelle:Fws/Derleder 1987

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Angaben zur Quelle [Bearbeiten]

Autor     Peter Derleder
Titel    Wohnungslosigkeit im Sozialstaat
Sammlung    Wie Armut entsteht und Armutsverhalten hergestellt wird. Denkschrift und Materialien zum UNO-Jahr für Menschen in Wohnungsnot
Ort    Bremen
Verlag    Univ. Bremen
Jahr    1987
Seiten    76-104
ISBN    3-88722-158-3

Literaturverz.   

ja
Fußnoten    ja
Fragmente    6


Fragmente der Quelle:
[1.] Fws/Fragment 065 05 - Diskussion
Zuletzt bearbeitet: 2013-12-12 14:19:22 Schumann
BauernOpfer, Derleder 1987, Fragment, Fws, Gesichtet, SMWFragment, Schutzlevel sysop

Typus
BauernOpfer
Bearbeiter
Hindemith
Gesichtet
Yes.png
Untersuchte Arbeit:
Seite: 65, Zeilen: 5-20, 108-115
Quelle: Derleder 1987
Seite(n): 82, Zeilen: 3ff
Die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs kann gem. § 554 BGB sogar fristlos und ohne Kündigungsschutz ausgesprochen werden, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen jeweils auch nur einen Teil des Mietzinses nicht fristgerecht entrichtet und der Rückstand insgesamt den Mietzins für einen Monat übersteigt. Auch eine Mahnung ist nicht erforderlich.198 Diese außerordentlich strenge Sanktion setzt kein vorwerfbares Verhalten des Mieters voraus, kann also auch dann zum Zuge kommen, wenn der Mieter unverschuldet seinen Arbeitsplatz verliert oder eine größere Einkommensreduzierung hinnehmen muß. Denn als Schuldner hat er stets für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Zwar kann der Mieter eventuell seinen Verzug nachträglich durch rechtzeitige Aufbringung des Rückstands199 oder Beibringung einer sozialbehördlichen Einstandserklärung heilen (§ 554 Abs. 1 Satz 2 u. 3, Abs. 2 Nr. 2 BGB).200 Wem dies nicht gelingt, der muß - darauf weist P. Derleder zu Recht hin - aber eine strengere Verzugsfolge hinnehmen als viele Kreditnehmer, deren Kredit nur bei größeren Rückständen insgesamt fällig gestellt werden kann.201

198 Fälligkeit kalendermäßig bestimmt, § 284 Abs. 2 Satz 1 BGB; vgl. nur Heinrichs, in: Palandt, O., Bürgerliches Gesetzbuch, 49. Aufl. München 1990, § 279 Anm. 1; nach einem Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 15.3.1989 verstößt es sogar gegen das verfassungsrechtliche Willkürverbot, dem gemäß § 554 BGB kündigenden Vermieter, den Räumungsanspruch mit der Begründung zu versagen, er müsse den rückständigen Mietzins zuvor in einem gesonderten gerichtlichen Verfahren gegen den Mieter geltend machen; s. BVerfG BBauBl 1989, 600.

199 § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB schließt die Kündigung wegen Zahlungsrückstands aus, wenn der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung befriedigt wird. Für die Befriedigung durch Aufrechnung gilt gem. Abs. 1 Satz 3, daß sie noch unverzüglich nach Kündigung erklärt werden kann, wenn sie auch vorher erklärt werden konnte. § 554 Abs. 2 Nr. 2 erklärt die Kündigung für unwirksam, wenn bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs der Mietzinsanspruch und ein eventueller Entschädigungsanspruch befriedigt oder durch eine Einstandserklärung einer öffentlichen Stelle gedeckt wird. Voraussetzung ist aber, daß dies nicht zum zweiten Mal innerhalb von zwei Jahren geschieht.

200 Zu den Schwierigkeiten bei der Einholung einer sozialbehördlichen Einstandserklärung s. S. 91 f.

201 Vgl. etwa § 4 Abs. 2 AbzahlungsG; Derleder, P., Wohnungslosigkeit im Sozialstaat, in: Universität Bremen (Hrsg.), Wie Armut entsteht und Armutsverhalten hergestellt wird, Bremen 1987, S.83.

Die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs kann gem. § 554 BGB sogar fristlos und ohne Kündigungsschutz ausgesprochen werden, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen jeweils auch nur einen Teil des Mietzinses nicht bezahlt und der Rückstand insgesamt den Mietzins für einen Monat übersteigt. Eine Mahnung ist nicht erforderlich18). Diese außerordentlich strenge Sanktion setzt kein vorwerfbares Verhalten des Mieters voraus, kann also auch dann zum Zug kommen, wenn der Mieter unverschuldet seinen Arbeitsplatz verliert oder eine größere Einkommensreduzierung hinnehmen muß. Denn der Schuldner hat stets für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen19). Zwar kann der Mieter eventuell seinen Verzug nachträglich durch rechtzeitige Aufbringung des Rückstands20) oder Beibringung einer sozialbehördlichen Einstandserklärung heilen (§ 554 Abs. 1 Satz 2 und 3, Abs. 2 Nr. 2 BGB21)) Wem dies nicht gelingt, der muß aber eine strengere Verzugsfolge hinnehmen als viele Kreditnehmer, deren Kredit nur bei größeren Rückständen insgesamt fällig gestellt werden kann22).

18) Da die Fälligkeit des Mietzinses kalendermäßig bestimmt ist, erübrigt sich gem. § 284 Abs.2 Satz 1 BGB die Mahnung, siehe auch Palandt-Putzo, BGB 46.Aufl., § 554 Anm.2 b.

19) RG 106,181; BGH 63,139.

20) § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB schließt die Kündigung wegen Zahlungsrückstands aus , wenn der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung befriedigt wird. Für die Befriedigung durch Aufrechnung gilt gem. Abs. 1 Satz 3, daß sie noch unverzüglich nach Kündigung erklärt werden kann, wenn sie auch vorher erklärt werden konnte. § 554 Abs. 2 Nr. 2 erklärt die Kündigung für unwirksam, wenn bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs der Mietzinsanspruch und ein eventueller Entschädigungsanspruch befriedigt oder durch eine Einstandserklärung einer öffentlichen Stelle gedeckt wird. Voraussetzung ist aber, daß dies nicht zum zweiten Mal innerhalb von zwei Jahren geschieht.

21) Zu den Schwierigkeiten bei der Einholung einer sozialbehördlichen Einstandserklärung siehe unten V 2.

22) Vergleiche etwa § 4 Abs.2 AbzG.

Anmerkungen

Der Quellenverweis in Fußnote 201 und der Einschub "darauf weist P. Derleder zu Recht hin" gegen Ende des Fragments machen den Umfang und den weitgehend wörtlichen Charakter der Übernahme nicht deutlich.

Sichter
(Hindemith) vanboven

[2.] Fws/Fragment 066 01 - Diskussion
Zuletzt bearbeitet: 2013-10-12 19:45:50 KayH
BauernOpfer, Derleder 1987, Fragment, Fws, Gesichtet, SMWFragment, Schutzlevel sysop

Typus
BauernOpfer
Bearbeiter
Hindemith
Gesichtet
Yes.png
Untersuchte Arbeit:
Seite: 66, Zeilen: 1-2
Quelle: Derleder 1987
Seite(n): 82, Zeilen: 19ff
[Die ordentliche Kündigung mit] normaler Kündigungsfrist wird sogar bei noch geringeren Rückständen zugelassen.202

202 So etwa bei einem Rückstand von insgesamt einer halben Monatsmiete, wobei allerdings zum Teil bei schuldlosem Geldmangel keine ordentliche Kündigung erlaubt wird (s. Putzo, in: Palandt, O., Bürgerliches Gesetzbuch, 49. Aufl. München 1990, § 564 b, Anm. 6 a bb und 6 b aa). Dasselbe soll gelten für den Fall der dauernd unpünktlichen Mietzahlung. Die herrschende Auffassung (vgl. Emmerich, V,/Sonnenschein, J., Mietrecht. Kommentar zu den mietrechtlichen Vorschriften des BGB und zum 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 2. Aufl. Berlin 1981, § 564 b, Rdnr. 25), daß bei der ordentlichen Kündigung (anders als bei der fristlosen) der Mieter einen Verzug nicht durch nachträgliche Befriedigung oder die Beibringung einer sozialbehördlichen Einstandserklärung heilen kann, führt zu dem Widerspruch, daß nur bei größeren Rückständen und fristloser Kündigung eine nachträgliche Heilung und eine sozialbehördliche Absicherung zugelassen wird.

Die ordentliche Kündigung mit normaler Kündigungsfrist wird sogar bei noch geringeren Rückständen zugelassen23) Die herrschende Auffassung24), daß bei der ordentlichen Kündigung (anders als bei der fristlosen) der Mieter einen Verzug nicht durch nachträgliche Befriedigung oder die Beibringung einer sozialbehördlichen Einstandserklärung heilen kann, führt zu dem Widerspruch, daß nur bei größeren Rückständen und fristloser Kündigung eine nachträgliche Heilung und eine sozialbehördliche Absicherung zugelassen werden25)

23) So etwa bei einem Rückstand von insgesamt einer halben Monatsmiete, wobei allerdings zum Teil bei schuldlosem Geldmangel keine ordentliche Kündigung erlaubt wird (siehe Palandt-Putzo, § 564 b Anm. 6 a bb und 6 b aa.

24) Siehe nur Emmerich-Sonnenschein, Miete, 3.Aufl., § 564 b Rn.25.

25) [...]

Anmerkungen

Fortsetzung von der Vorseite: Fws/Fragment 065 06. Dort wird die Quelle genannt, es ist aber nicht ersichtlich, dass sich dieser Verweis auch noch auf diesen Abschnitt bezieht.

Sichter
(Hindemith) vanboven

[3.] Fws/Fragment 067 03 - Diskussion
Zuletzt bearbeitet: 2013-10-11 07:56:52 Klgn
BauernOpfer, Derleder 1987, Fragment, Fws, Gesichtet, SMWFragment, Schutzlevel sysop

Typus
BauernOpfer
Bearbeiter
Hindemith
Gesichtet
Yes.png
Untersuchte Arbeit:
Seite: 67, Zeilen: 3-30
Quelle: Derleder 1987
Seite(n): 83, 84, Zeilen: 83: 32ff; 84: 1ff
Nach § 556 a BGB kann der Mieter einer auch unter Anwendung der allgemeinen Kündigungsschutzvorschriften gerechtfertigten Kündigung widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist; eine Härte liegt insbesondere auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (Abs. 1 Satz 2). Auf diese Vorschrift, die der Wohnungslosigkeit bei Einhaltung gewisser Formalien vorzubeugen erlaubt, können sich aber paradoxerweise wiederum die von ihr in erster Linie Bedrohten, vom allgemeinen Kündigungsschutz ausgegrenzten Mieter von vornherein nicht berufen, also weder die Mieter mit Verträgen zur vorübergehenden Nutzung noch die möblierten alleinstehenden Mieter in Vermieterwohnungen (§ 556 a Abs. 8 BGB) oder die Zeitmieter im Sinne des § 564 c Abs. 2 BGB, also gerade nicht diejenigen in erklärtermaßen sanierungs- oder abbruchreifen Wohnungen.206 Nur den Bewohnern von Jugend- und Studentenwohnheimen kommt die Sozialklausel zustatten. Die Rechtsprechungsanalyse von Derleder hat denn auch kaum Entscheidungen von Konflikten mit Mietern auffinden lassen, denen ernsthaft Wohnungslosigkeit droht. Ältere Entscheidungen wollten immerhin einen Härtegrund anerkennen, wenn der Mieter eine angemessene Ersatzwohnung zum bisherigen Mietzins nicht bekommen und wegen seines geringen Einkommens und seiner schlechten wirtschaftlichen Verhältnisse keinen höhen [sic] Mietzins zahlen konnte.207 Vorausgesetzt wird aber heute stets, daß der Mieter seiner sogenannten Ersatzraumbeschaffungsobliegenheit genügt,208 also notfalls Anzeigen aufgegeben, Makler und Behörden eingeschaltet hat, um eine vergleichbare Wohnung zu erlangen und seine grundsätzliche Bereitschaft gezeigt hat, auch einen höheren als den bisherigen Mietzins zu zahlen, falls er nicht erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und dem Mieter wirtschaftlich zumutbar ist.209

206 Derleder, P., Mietrecht ohne Kündigungsschutz - Überlegungen zur rechtspolitischen Debatte über neue Eingriffe in das Mietrecht, WuM 1987, S. 171,175; Derleder, P., Wohnungslosigkeit im Sozialstaat, in: Universität Bremen (Hrsg.), Wie Armut entsteht und Armutsverhalten hergestellt wird, Bremen 1987, S. 84.

207 AG Köln WuM 1972,144; LG Mannheim ZMR 1974, 337 f.

208 S. insbesondere Schmidt-Futterer, W./Blank, H., Wohnraumschutzgesetze, Kündigung, Mieterhöhung, Mietwucher, Zweckentfremdung. Kommentar. 6 . Aufl. München 1988, B 185, B 315.

209 Zur Mietbelastung und Belastbarkeitsgrenze s. schon oben S. 57 ff.

d) Ein gesondertes Auffangnetz für Härtefälle scheint die Sozialklausel des § 556 a BGB bereit zu halten. Danach kann der Mieter einer auch unter Anwendung der allgemeinen Kündigungsschutzvorschriften gerechtfertigten Kündigung widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die

[Seite 84]

Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist; eine Härte liegt insbesondere auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (Abs. 1 Satz 2). Auf diese Vorschrift, die der. Wohnungslosigkeit bei Einhaltung gewisser Formalien vorzubeugen erlaubt, können sich aber paradoxerweise wiederum die von ihr in erster Linie bedrohten, vom allgemeinen Kündigungsschutz ausgegrenzten Mieter von vornherein nicht berufen, also weder die Mieter mit Verträgen zur vorübergehenden Nutzung noch die möblierten alleinstehenden Mieter in Vermieterwohnungen (§ 556 a Abs. 8 BGB) oder die Zeitmieter im Sinne des § 564 c Abs. 2 BGB, also gerade nicht diejenigen in erklärtermaßen sanierungs- oder abbruchreifen Wohnungen. Nur den Bewohnern von Jugend- und Studentenwohnheimen kommt die Sozialklausel zustatten. Sieht man die Judikatur zu ihr durch, so findet man dann auch kaum Entscheidungen von Konflikten mit Mietern, denen ernsthaft Wohnungslosigkeit droht. Ältere Entscheidungen wollten immerhin einen Härtegrund anerkennen, wenn der Mieter eine angemessene Ersatzwohnung zum bisherigen Mietzins nicht bekommen und wegen seines geringen Einkommens und seiner schlechten wirtschaftlichen Verhältnisse keinen höheren Mietzis [sic] zahlen konnte33). Vorausgesetzt wird aber heute stets, daß der Mieter seiner sogenannten Ersatzraumbeschaffungsobliegenheit genügt34), also notfalls Anzeigen aufgegeben, Makler und Behörden eingeschaltet hat, um eine vergleichbare Wohnung zu erlangen, und seine grundsätzliche Bereitschaft gezeigt hat, auch einen höheren als den bisherigen Mietzins zu zahlen, falls er nicht erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und dem Mieter wirtschaftlich zumutbar ist35).


33) LG Mannheim ZMR 1974,337; LG Aachen ZMR 1973,115; a.A. LG Karlsruhe ZMR 1973,115.

34) Siehe dazu insbesondere Schmidt-Futterer-Blank, B 185 315 ff.

35) Die Grenze der finanziellen Belastbarkeit wird von Schmidt-Futterer NJW 1971,1829 auf höchstens 25% des Familiennettoeinkommens veranschlagt.

Anmerkungen

Die Quelle wird in FN 206 genannt, und dann noch einmal auf der nächsten Seite am Ende des Absatzes (FN 213). Auch im Fließtext wird Derleder einmal erwähnt, trotzdem ist für den Leser keinesfalls ersichtlich, dass hier weitläufig wörtlich übernommen wurde.

Man beachte, dass die Zeilen 3-10 (in der Dissertation) im Wesentlichen den Gesetzestext referieren (siehe § 556a BGB), und somit gemäß einer in juristischen Arbeiten oft verwendeten Konvention nicht mit Anführungszeichen zitiert werden müssen. Da leichte Anpassungen des Gesetzestextes in der Dissertation und der Quelle identisch sind, wurde der Abschnitt dokumentiert.

Sichter
(Hindemith) vanboven

[4.] Fws/Fragment 068 01 - Diskussion
Zuletzt bearbeitet: 2013-10-14 13:56:05 KayH
BauernOpfer, Derleder 1987, Fragment, Fws, Gesichtet, SMWFragment, Schutzlevel sysop

Typus
BauernOpfer
Bearbeiter
Hindemith
Gesichtet
Yes.png
Untersuchte Arbeit:
Seite: 68, Zeilen: 1-8
Quelle: Derleder 1987
Seite(n): 84, Zeilen: 29 ff.
[Wessen Einkommen nicht ausreicht, der muß auch eine] Wohnung mit schlechterem Wohnwert anmieten.210 Wer all dies rechtzeitig aber ergebnislos versucht und der Kündigung rechtzeitig211 und formgerecht212 widersprochen hat, kommt dann in den Genuß der Fortführung des Mietverhältnisses aus Härtegründen, wenn er nicht zu den ohnehin ausgegrenzten Problemgruppen gehört. In Wahrheit kommt die Sozialklausel also in vielen Fällen eher Mietern zugute, die weniger die Wohnungslosigkeit als beträchtliche Ungelegenheiten zu ertragen hätten, wie etwa denen, die zu einem kurzfristigen Zwischenumzug gezwungen wären, aber eine andere Wohnung schon haben.213

210 So ausdrücklich Schmidt-Futterer, W./Blank, H., Wohnraumschutzgesetze, Kündigung, Mieterhöhung, Mietwucher, Zweckentfremdung. Kommentar. 6 . Aufl. München 1988, B 191.

211 Gem. § 556 a Abs. 6 Satz 1 BGB muß der Widerspruch unabhängig von der Dauer der Kündigungsfrist bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist dem Vermieter gegenüber erklärt werden. Die Widerspruchsfrist verlängert sich bis zum ersten Termin im gerichtlichen Räumungsverfahren, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Frist einen entsprechenden Hinweis auf die Möglichkeit sowie Form und Frist des Widerspruchs gegeben hat (§ 556 a Abs. 6 Satz 2 BGB).

212 Nach § 556 a Abs. 5 BGB bedarf die Erklärung des Mieters, mit der er der Kündigung widerspricht und die Fortführung des Mietverhältnisses verlangt, der schriftlichen Form.

213 Derleder, P., Mietrecht ohne Kündigungsschutz - Überlegungen zur rechtspolitischen Debatte über neue Eingriffe in das Mietrecht, WuM 1987, S. 171,175; Derleder, P., Wohnungslosigkeit im Sozialstaat, in: Universität Bremen (Hrsg.), Wie Armut entsteht und Armutsverhalten hergestellt wird, Bremen 1987, S. 84, hier unter Berufung auf LG Mannheim NJW 1964,2307; AG Köln WuM 1972, 130; LG Mannheim WuM 1976, 269; AG Münster WuM 1978, 51; AG Bochum WuM 1979, 256.

Wessen Einkommen nicht ausreicht, der muß auch eine Wohnung mit schlechterem Wohnwert anmieten36). Wer all dies rechtzeitig aber ergebnislos versucht und der Kündigung rechtzeitig37) und formgerecht38) widersprochen hat, kommt dann in den Genuß der Fortführung des Mietverhältnisses aus Härtegründen, wenn er nicht zu den ohnehin ausgegrenzten Problemgruppen gehört. In Wahrheit kommt die Sozialklausel also eher Mietern zugute, die weniger die Wohnungslosigkeit, als beträchtliche Ungelegenheiten zu ertragen hätten, wie etwa denen, die zu einem kurzfristigen Zwischenumzug gezwungen wären, aber eine andere Wohnung schon haben39).

36) So ausdrücklich Schmidt=Futterer-Blank B 191.

37) Nach § 556 Abs. 6 kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter gegenüber erklärt hat. Hat der Vermieter jedoch nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist einen Hinweis auf sie erteilt, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

38) Nach § 556 a Abs.5 BGB bedarf die Erklärung des Mieters, mit der der Kündigung widerspricht und die Fortführung des Mietverhältnisses verlangt, der schriftlichen Form.

39) Siehe dazu schon LG Mannheim NJW 1964,2307; AG Köln WM 1972, 130; LG Mannheim WM 1976,269; AG Münster WM 1978,51; AG Bochum WM 1979,256.

Anmerkungen

Die Quelle ist zwar in der FN 213 genannt, aber dieser Verweis macht den Umfang der Übernahme (sie beginnt schon auf der Vorseite) und deren wörtlichen Charakter nicht deutlich. Übernommen wird ebenfalls die Auseinandersetzung mit der Literatur in den Fußnoten.

Sichter
(Hindemith) KayH

[5.] Fws/Fragment 068 13 - Diskussion
Zuletzt bearbeitet: 2013-10-14 17:04:49 KayH
BauernOpfer, Derleder 1987, Fragment, Fws, Gesichtet, SMWFragment, Schutzlevel sysop

Typus
BauernOpfer
Bearbeiter
Hindemith
Gesichtet
Yes.png
Untersuchte Arbeit:
Seite: 68, Zeilen: 13-21
Quelle: Derleder 1987
Seite(n): 85, 86, Zeilen: 85: 34ff; 86: 1ff
Zwar begrenzt das Miethöhegesetz Mieterhöhungen für den frei finanzierten Wohnraum grundsätzlich nach dem Vergleichsmietenprinzip, so daß die Anhebung der Miete zeitlich und betragsmäßig, nämlich nach dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt ist und zudem die Kappungsgrenze von 30% einzuhalten ist (§ 2 Miethöhegesetz, MHG), nach der eine weitergehende Mietanhebung ausgeschlossen ist, jedenfalls bis zum nächsten Mieterhöhungsverfahren nach gut einem Jahr. Daneben gibt es allerdings Sondermieterhöhungen bei Betriebskosten, wegen Modernisierungen und Kapitalkostensteigerungen (§§ 3 - 5 MHG). Entscheidend ist aber, daß die erwähnten Problemgruppen, die schon keinen [Kündigungsschutz genießen, auch noch aus dem Miethöheschutz herausfallen (§ 10 Abs. 3 MHG).214]

214 Derleder, P., Wohnungslosigkeit im Sozialstaat, in: Universität Bremen (Hrsg.), Wie Armut entsteht und Armutsverhalten hergestellt wird, Bremen 1987, S. 86 ; eine Sonderstellung nehmen hier jedoch die Zeitmieter ein, bei denen eine Erhöhung der vereinbarten Miete gem. § 1 Satz 3 MHG ausgeschlossen ist. Zur Entkräftung der gesetzlichen Vermutung eines Ausschlusses künftiger Mieterhöhungen wird deshalb im Mietvertrag eine Klausel aufgenommen werden müssen, wonach gesetzlich zugelassene Mieterhöhungen vom Vermieter beansprucht werden können (bzw. Erhöhungen nach dem MHG nicht als ausgeschlossen gelten). Fehlt eine derartige Entkräftung des gesetzlich vermuteten Erhöhungsausschlusses, so steht dem Vermieter kein gesetzliches Erhöhungsrecht zu, so daß er nur mit Einverständnis des Mieters im Wege einer Vertragsänderung (§ 305 BGB) zu einem höheren Mietzins kommen kann; vgl. Schmidt-Futterer, W./Blank, H., Wohnraumschutzgesetze, Kündigung, Mieterhöhung, Mietwucher, Zweckentfremdung. Kommentar. 6 . Aufl. München 1988, C 33.

Demgemäß begrenzt das Miethöhegesetz (MHG) für freifinanzierten Wohnraum Mieterhöhungen grundsätzlich nach dem Vergleichsmietenprinzip, so daß die Anhebung

[Seite 86]

der Miete zeitlich und betragsmäßig, nämlich nach dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt ist und zudem die Kappungsgrenze von 30% einzuhalten ist (§ 2 MHG), nach der eine weitergehende Mietanhebung ausgeschlossen ist. jedenfalls bis zum nächsten Mieterhöhungsverfahren nach gut einem Jahr. Daneben gibt es allerdings Sondermieterhöhungen bei Betriebskosten, wegen Modernisierungen und Kapitalkostensteigerungen (§§ 3 bis 5 MHG). Problemgruppen, die keinen Kündigungsschutz genießen, fallen aber auch aus dem Miethöheschutz heraus (§ 10 Abs.3 MHG). Eine Sonderstellung nehmen hier jedoch die Zeitmieter ein, bei denen eine Erhöhung der vereinbarten Miete gem. § 1 Satz 3 MHG ausgeschlossen ist, falls nichts anderes vereinbart wird43).


43) Auch ein formularmäßiger Erhöhungsvorbehalt wird jedoch weitgehend anerkannt (Schmidt=Futterer-Blank C 33; a.A. AG Braunschweig WM 1982,299).

Anmerkungen

Die Quelle ist zwar genannt, Art und Umfang der wörtlichen Übernahme sind jedoch nicht gekennzeichnet.

Sichter
(Hindemith) KayH

[6.] Fws/Fragment 074 05 - Diskussion
Zuletzt bearbeitet: 2013-10-14 14:06:54 KayH
Derleder 1987, Fragment, Fws, Gesichtet, KeineWertung, SMWFragment, Schutzlevel

Typus
KeineWertung
Bearbeiter
Hindemith
Gesichtet
Yes.png
Untersuchte Arbeit:
Seite: 74, Zeilen: 5-13
Quelle: Derleder 1987
Seite(n): 86, Zeilen: -
(4) Wer nicht einmal einen Aufschub der drohenden Räumung und Wohnungslosigkeit durch Gewährung einer Räumungsfrist erreicht hat,230 (oder die gewährte Räumungsfrist verstrichen ist) kann allenfalls noch Vollstreckungsschutz gem. 765 a ZPO erwirken. Danach kann das Vollstreckungsgericht zwar die Räumung untersagen oder einstweilen einstellen, wenn sie "unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte" bedeuten würde, "die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist." Die auf der Basis dieser Norm ergangene Rechtsprechung macht aber deutlich, daß mit ihr nur begrenzte Übergangsprobleme gelöst werden.

230 Ausdrücklich AG Iburg WuM 1980, 138: "Würde eine gerichtlich angeordnete Zwangsräumung für den Mieter eine Härte bedeuten, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist (Obdachlosigkeit), kann ein weiterer Räumungsschutz nach § 765 a ZPO gewährt werden". Ähnlich LG Lübcck WuM 1970, 13; OLG Frankfurt a. M. WuM 1981, 46; vgl. auch Sternel, F., Mietrecht, 3. Aufl. Köln 1988, V Rdnr. 122 f.

Wer keine Räumungsfrist erhalten, einen rechtzeitigen Antrag versäumt oder die Räumungsfrist ausgeschöpft hat, kann dann allenfalls noch Vollstreckungsschutz gem. § 765 a ZPO erwirken. Das Vollstreckungsgericht kann danach die Räumung untersagen oder einstweilen einstellen wenn sie "unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte" bedeuten würde, "die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist." Die auf der Basis dieser Norm ergangene Rechtsprechung macht deutlich, daß mit ihr nur begrenzte Übergangsprobleme gelöst werden.
Anmerkungen

Obwohl hier z.T. Gesetzestexte referiert werden, schießt die Übernahme aus der ungenannten Quelle auch eine Bewertung mit ein.

Sichter
(Hindemith) KayH

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